Mietkaution Schweiz: Regeln, Grenzen & wie du sie zurückbekommst
Die Schweiz begrenzt die Mietkaution auf drei Monatsmieten (netto) – doch die Regeln rund um Sperrkonto, Abzüge und Rückerstattung sind vielschichtiger, als viele Mieter vermuten. Hier erfährst du alles, was du wissen musst.
Aktualisiert Mai 2026 · 10 Min. Lesezeit
Inhalt
1. Wie hoch darf die Mietkaution in der Schweiz sein?
Das Schweizer Recht (Art. 257e OR) setzt eine klare Obergrenze: Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten (Nettomietzins) betragen. Der Nettomietzins ist die Grundmiete ohne Nebenkosten – auf Basis dieser Zahl wird die Kautionsobergrenze berechnet.
Beispielrechnung
| Monatlicher Nettomietzins | Gesetzliche Höchstkaution |
|---|---|
| CHF 1'200 | CHF 3'600 |
| CHF 1'800 | CHF 5'400 |
| CHF 2'500 | CHF 7'500 |
| CHF 3'500 | CHF 10'500 |
Manche Vermieter verlangen exakt drei Monatsmieten – das ist das Maximum, nicht der Standard. Kautionen von ein oder zwei Monatsmieten sind ebenfalls verbreitet, insbesondere bei kleineren Wohnungen. Es gibt keine gesetzliche Mindestkaution.
2. Das Sperrkonto – so funktioniert das gesperrte Konto
In der Schweiz darf die Mietkaution nicht einfach an den Vermieter überwiesen werden. Sie muss auf einem Sperrkonto hinterlegt werden – einem speziellen Bankkonto, das auf den Namen des Mieters lautet. Das ist ein wichtiger gesetzlicher Schutz.
Die wichtigsten Sperrkonto-Regeln
- Das Konto lautet auf den Namen des Mieters, nicht auf den des Vermieters
- Der Vermieter kann nicht auf das Guthaben zugreifen – weder während des Mietverhältnisses noch ohne schriftliche Zustimmung des Mieters oder Gerichtsbeschluss
- Die Zinsen auf dem Konto gehören dem Mieter
- Der Mieter zahlt die Kaution direkt auf das Sperrkonto – nicht auf ein privates Konto des Vermieters
- Das Konto wird üblicherweise bei PostFinance, UBS, Raiffeisen oder einer anderen Schweizer Bank eröffnet
- Zur Freigabe der Mittel bei Auszug müssen beide Parteien das Freigabeformular unterzeichnen
Schritt für Schritt: Kaution einzahlen
- Der Vermieter gibt dir die Bankverbindung für das Sperrkonto (oder eröffnet es gemeinsam mit dir)
- Du überweist den Kautionsbetrag direkt auf das Sperrkonto – vor oder bei Einzug
- Die Bank bestätigt den Eingang, das Konto wird formell gesperrt
- Behalte den Überweisungsbeleg – du wirst ihn möglicherweise später benötigen
Mietvertrag nicht vollständig verstanden?
Lade deinen Mietvertrag bei livingease hoch und erhalte eine verständliche Zusammenfassung – einschliesslich Kautionsklauseln, Kündigungsfristen und ungewöhnlicher Bedingungen – in jeder Sprache.
Mietvertrag übersetzen →3. Alternativen zum Sperrkonto: Mietkautionsversicherung
Drei Monatsmieten auf einem Sperrkonto zu blockieren, ist eine erhebliche finanzielle Belastung – besonders wenn gleichzeitig Umzugskosten und Überschneidungsmieten anfallen. In der Schweiz gibt es deshalb einen gut entwickelten Markt für Mietkautionsversicherungen, mit denen du keine Barmittel binden musst.
| Anbieter | Funktionsweise | Ungefähre Jahresprämie |
|---|---|---|
| Firstcaution | Bürge zahlt dem Vermieter bei berechtigten Ansprüchen; du erstattest dem Bürgen | ca. 3.5–5 % der Kaution/Jahr |
| Swiss Caution | Gleiches Modell – Bürgschaftszertifikat wird dem Vermieter ausgestellt | ca. 3.5–5 % der Kaution/Jahr |
| flatfox Kaution | Digital-first, integriert in Mietplattformen | ca. 4 % der Kaution/Jahr |
| Sperrkonto (klassisch) | Bargeld gesperrt auf deinen Namen, Rückgabe bei Auszug | Kostenlos (Zinsen derzeit minimal) |
Die Wahl hängt von deiner Liquidität ab. Wer das Geld verfügbar hat, fährt mit einem Sperrkonto finanziell besser – du bekommst den gesamten Betrag zurück. Wer bei Einzug knappe Mittel hat, zahlt für eine typische Zürcher Wohnung rund CHF 150–400/Jahr für die Versicherungsprämie.
4. Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
Hier entstehen die meisten Streitigkeiten. Das Schweizer Recht unterscheidet klar zwischen zulässigen und unzulässigen Abzügen.
| Zulässige Abzüge ✅ | Nicht zulässig ❌ |
|---|---|
| Schäden über normalen Verschleiss hinaus (Löcher in Wänden, gebrochene Fliesen, Teppichflecken) | Normaler Verschleiss (kleine Kratzspuren, kleine Nagellöcher, verblasste Farbe) |
| Rückständige Mietzinszahlungen | Altersbedingte Abnutzung (9 Jahre alter Teppich, vergilbte Jalousien) |
| Ausstehende Nebenkostenabrechnung | Neu streichen, wenn der Zustand bei Einzug bereits durchschnittlich war |
| Professionelle Reinigung, wenn die Wohnung nicht sauber übergeben wurde | Verbesserungen, die der Vermieter ohnehin geplant hatte |
| Fehlende Schlüssel (Schlossersatz) | Kosten ohne Belege oder ausserhalb der Verjährungsfrist |
Das Lebensdauerprinzip
Jedes Element einer Schweizer Wohnung hat eine gesetzlich definierte Lebensdauer. Ist ein beschädigter Gegenstand bereits alt, darf der Vermieter nur einen proportionalen Anteil in Rechnung stellen – nicht die vollen Ersatzkosten. Die Formel lautet:
| Gegenstand | Typische Lebensdauer | Beispiel: 8 Jahre alt, Vollersatz = CHF 2'000 |
|---|---|---|
| Teppich / Bodenbelag | 10 Jahre | Mieteranteil: CHF 400 (20 % verbleibende Lebensdauer) |
| Wandfarbe | 8–10 Jahre | Nach 8 Jahren: Vermieter trägt die Vollkosten |
| Küchengeräte | 15–20 Jahre | Mieter schuldet nur proportionalen Anteil |
| Badezimmerausstattung | 20–25 Jahre | Bei alten Einbauten sehr geringe Mieterverantwortung |
5. So bekommst du deine Kaution zurück
Vor dem Auszug: Deine Kautions-Checkliste
- Einzugsprotokoll anfordern (Wohnungsübergabeprotokoll) – vergleiche den Zustand jedes Raums mit dem Protokoll bei Einzug. Du haftest nur für Schäden, die während deiner Mietzeit entstanden sind.
- Gesamte Wohnung gründlich reinigen – Küche (Backofen, Kühlschrank, Dunstabzug), Bäder, Fenster innen und aussen, alle Oberflächen
- Nagellöcher schliessen und kleine Mängel beheben – kleine kosmetische Korrekturen reduzieren Reinigungs- und Reparaturansprüche
- Fotos mit Zeitstempel von allen Räumen aufnehmen am Tag der Schlüsselübergabe
- An der Wohnungsabnahme persönlich teilnehmen – übergib die Schlüssel nie ohne anwesend zu sein
- Kein Abnahmeprotokoll unterschreiben, mit dem du nicht einverstanden bist – du kannst unter Vorbehalt unterzeichnen oder um Bedenkzeit bitten
Nach der Wohnungsabnahme
- Der Vermieter hat eine angemessene Frist, um Schäden geltend zu machen – in der Regel bis zur jährlichen Nebenkostenabrechnung (bis zu 3 Monate)
- Sobald alle Ansprüche geklärt sind, unterzeichnen beide Parteien das Freigabeformular des Sperrkontos
- Die Bank überweist das Guthaben innerhalb weniger Werktage auf dein Konto
- Nimmt der Vermieter Abzüge vor, muss er eine schriftliche Aufstellung mit Belegen vorlegen
Kautionsklauseln im Mietvertrag unklar?
livingease übersetzt und vereinfacht Schweizer Mietverträge – Mietvertrag, bail à loyer, contratto di locazione – in verständliche Sprache in jeder gewünschten Sprache.
Vertrag analysieren →6. Streit um die Kaution – deine Rechte und wie du sie durchsetzt
Wenn der Vermieter die Kaution nicht freigibt, unberechtigte Abzüge vornimmt oder schlicht nicht reagiert, stehen dir klare Rechtswege offen – und sie sind kostenlos.
Schritt 1: Formelles Mahnschreiben
Sende ein Einschreiben mit einer 10-tägigen Frist zur Freigabe der Kaution unter Berufung auf Art. 257e OR. Bewahre den Versandbeleg auf. Dieses Schreiben schafft einen rechtlichen Nachweis und löst den Streit häufig ohne weitere Schritte.
Schritt 2: Schlichtungsbehörde für Mietsachen
Reagiert der Vermieter nicht oder weigert sich, reiche ein Gesuch bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietsachen ein. Dieser Dienst ist vollständig kostenlos. Ein Vermittler hört beide Seiten an – üblicherweise innerhalb von 4–8 Wochen. Die meisten Kautionsstreitigkeiten werden auf dieser Stufe gelöst.
Schritt 3: Mietgericht
Scheitert die Schlichtung, wird die Sache an das kantonale Mietgericht übertragen. Bei Forderungen unter CHF 2'000 ist das Verfahren vereinfacht und kostengünstig. Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) bietet rechtliche Beratung und Unterstützung an.
FAQ
Wie hoch ist die Mietkaution in der Schweiz?
Das Schweizer Recht begrenzt sie auf drei Monatsmieten (Nettomietzins), hinterlegt auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters.
Darf der Vermieter die Kaution einfach einbehalten?
Nur bei Schäden über den normalen Verschleiss hinaus, bei Rückständen oder ausstehenden Nebenkosten – mit schriftlicher Aufstellung und Belegen. Normaler Verschleiss und altersbedingte Abnutzung sind keine gültigen Gründe.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzugeben?
Es gibt keine feste gesetzliche Frist, aber 1–3 Monate nach Auszug sind üblich. Bleibt nach 3 Monaten alles aus, sende ein Einschreiben und wende dich bei Bedarf an die Schlichtungsbehörde.
Was ist ein Sperrkonto?
Ein gesperrtes Bankkonto auf den Namen des Mieters, auf dem die Kaution liegt. Der Vermieter kann ohne schriftliche Zustimmung des Mieters oder Gerichtsbeschluss nicht darauf zugreifen. Zinsen gehören dem Mieter.
Kann ich statt Barmitteln eine Mietkautionsversicherung nutzen?
Ja. Anbieter wie Firstcaution, Swiss Caution und flatfox Kaution stellen Bürgschaften für eine jährliche Prämie (ca. 3.5–5 % der Kaution) zur Verfügung. Sinnvoll, wenn du bei Einzug knappe Mittel hast.